宅基地不能交易,“永久租赁”行吗?

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查看123 | 回复4 | 2022-9-13 09:11:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
众所周知,
农村宅基地是不能交易的。
于是有的人动起了歪脑筋,
改交易为“永久租赁”,
这样的“妙招”可以吗?

图片泉源于网络
根本案情
刘某晓与父亲刘某法、母亲韦某娥、祖父(已去世)、祖母等5人属于广西百色田东县某村同一家庭户,户主为刘某法。1991年10月,该户共分配得宅基地面积约402.11平方米,1992年12月刘某法办理得到团体土地创建用地使用证。
2009年6月14日,为归还家庭债务,刘某法、韦某娥与陆川县某村的吴某菊签订了一份《宅基地租赁协议书》,约定刘某法、韦某娥自愿把属于自己所有的团体土地宅基地以10万元永久性出租给吴某菊。
签订协议后,吴某菊支付了“租金”10万元,并于2010年8月创建完成一幢两开间二层楼房及围墙,随后一直使用至今。
刘某晓认为,宅基地为家庭所有成员共有,父母在与吴某菊签订协议时未征得其与祖母的同意,且吴某菊非本团体经济组织成员,私自交易团体土地的行为违反了法律规定,损害了自己的正当权益。于是刘某晓将三人起诉至法院,要求确认条约无效,被告吴某菊拆除在宅基地上制作的修建物并退还宅基地。

法院判决
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案件的核心:刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》是否有效?
广西壮族自治区田东县人民法院经审理认为:被告刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》,从约定的权利与义务内容,以及生意业务所指标的物分析,其民事法律关系本质上是双方关于刘忠法名下的宅基地使用权的交易条约,并非双方所称租赁条约关系,吴某菊所支付的“租金”10万元实为宅基地使用权的转让价款。根据《土地管理法》规定第二条第三款、第九条、第六十二条第一款等相关规定,本案所指的宅基地克制交易,非经法定步伐,宅基地的使用权不得转让。且宅基地所有权属于农民团体,宅基地的使用权为该团体经济组织成员所专享,具有身份关联属性,用以保障农民的生活、耕作、居住权益的实现,非团体经济组织的成员无权取得该团体经济组织的宅基地使用权。吴某菊并非刘某法、韦某娥所在团体经济组织成员,据此认定该协议无效。
针对原告要求被告吴某菊拆除在宅基地上制作的修建物、返还土地的诉请,法院认为,根据公平原则,应由签订《宅基地租赁协议书》双方另行妥善处理惩罚好损失赔偿问题后方才适合举行修建物和土地返还问题的处理惩罚,故对刘某晓的该项诉请不予支持。
法官说法


#1
签订农村房屋交易条约或宅基地交易条约均无效


现实生活中,与农民签订宅基地房屋交易条约大概非同一团体经济组织成员签订宅基地房屋交易条约,该行为违反了我国《土地管理法》的规定,扰乱了国家正常的土地管理秩序,因此所签订的农村宅基地交易条约属于无效条约。同样,由于宅基地是团体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地,村民对其宅基地只有使用权,土地的所有权依旧归属于团体所有,所以宅基地不能随意卖出,交易宅基地的条约,也因违反《土地管理法》、《农村宅基地管理办法》的相关规定而属于无效条约。
用“租赁条约”之名行交易宅基地行为之实,不受法律掩护。


刘某法、韦某娥与吴兰菊签订的《宅基地租赁协议书》明确约定:刘某法将房屋永久租赁给吴某菊,全部租金付清后,不管过多少年,该房产的优点均与刘某法无关。从约定内容可以看出,当事人之间的告竣的真实合意是永久性转移农村宅基地使用权,而并非在租赁期限内单纯使用宅基地。且上述永久租赁条约约定明显违反了《中华人民共和国条约法》第二百一十四条关于租赁条约的规定,属于交易行为,应按照农村房屋交易规则认定所谓的租赁条约是否有效。故法院认为,本案名为土地租赁条约纠纷,实为宅基地使用权纠纷。案涉宅基地交易的行为未征得本地村委会的同意,也未到相关部门办理土地变更登记等手续,因此条约无效。


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泉源:百色中院、湖南高院

来源:www.strayck.com
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胡胡胡美丽_ss | 2022-9-13 09:38:48 | 显示全部楼层
可不可以租两三百年
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六月清晨搅 | 2022-9-13 09:45:02 | 显示全部楼层
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123456868 | 2022-9-13 10:01:36 | 显示全部楼层
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伊索谗言 | 2022-9-13 10:23:22 | 显示全部楼层
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